Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație
Renovarea unui apartament nu înseamnă automat drumuri la primărie și autorizație de construire.
Zugrăvirea pereților, schimbarea parchetului sau înlocuirea ușilor interioare sunt cu totul altceva decât intervenția asupra structurii blocului, mutarea unor instalații comune ori modificarea fațadei.
În august 2026 apare însă o schimbare importantă.
Până la 24 august inclusiv se aplică actualele reguli din Legea nr. 50/1991.
Din 25 august 2026 intră însă în vigoare noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026.
Noul Cod abrogă Legea nr. 50/1991 și introduce, pentru anumite lucrări cu impact redus, o procedură simplificată bazată pe notificarea autorității locale.
Dar simplificarea nu înseamnă că, de la 25 august, proprietarul poate lua barosul și poate modifica orice perete din apartament.
Regula cea mai sigură rămâne aceeași: înainte să demolezi un perete trebuie să știi ce rol are acesta în clădire și în ce categorie juridică se încadrează lucrarea.
Ce poți renova fără autorizație
Lucrările obișnuite de întreținere și renovare care nu afectează structura de rezistență ori aspectul arhitectural al clădirii nu necesită, în principiu, autorizație de construire.
Citește și: Șefii tribunalelor și Curților de Apel, atac în grup la Bolojan: cer explicații despre discuția cu șefa CCR, Simina Tănăsescu. Procurorul CSM Sandu spune că discuția este o „non știre”
În această categorie intră, de regulă:
zugrăvelile, vopsitoriile și alte finisaje interioare;
schimbarea parchetului, gresiei sau a altor pardoseli;
reparațiile și înlocuirea tâmplăriei interioare;
anumite reparații ale instalațiilor interioare;
înlocuirea tâmplăriei exterioare în condițiile stabilite de lege, dacă nu sunt modificate golurile și aspectul clădirii.
Până la intrarea noului Cod în vigoare, asemenea excepții sunt prevăzute de Legea nr. 50/1991.
Cu alte cuvinte, pentru o renovare pur cosmetică nu trebuie, de regulă, să ceri autorizație.
Lucrurile se schimbă când „renovarea” începe să transforme configurația apartamentului.
Poți dărâma un perete fără autorizație?
Nu orice perete care nu pare „de rezistență” poate fi demolat după bunul plac.
Citește și: FOTO Călin Georgescu și soția, la biserică, înconjurați de vreo 12 gealați, în rol de bodyguarzi. Nicușor Dan și familia, cu 3-4 gărzi, în Făgăraș
Trebuie făcută mai întâi diferența dintre elementele structurale și compartimentările nestructurale.
Pereții sau elementele structurale contribuie la rezistența și stabilitatea clădirii.
Intervenția asupra lor trebuie analizată și proiectată de specialiști și nu intră în categoria lucrărilor care pot fi făcute pur și simplu prin notificarea primăriei.
Dar există și o capcană: „nestructural” nu înseamnă automat „fără nicio formalitate”.
Din 25 august 2026, noul Cod introduce procedura simplificată pentru anumite modificări de compartimentare interioară nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare, dacă nu sunt afectate căile de evacuare, instalațiile cu rol în securitatea la incendiu ori cerințele privind rezistența și stabilitatea la foc a construcției.
Aici poate intra, de exemplu, o compartimentare ușoară din gips-carton.
Așadar, întrebarea corectă nu este numai „este sau nu perete de rezistență?”, ci și „ce fel de perete este, ce modificare fac și ce procedură cere legea pentru această intervenție?”
Din 25 august: când notificarea poate înlocui autorizația
Una dintre noutățile noului Cod este apariția unei proceduri simplificate pentru anumite lucrări cu impact redus.
În locul procedurii clasice de autorizare, pentru lucrările expres prevăzute de Cod proprietarul poate utiliza notificarea autorității administrației publice competente, în condițiile și cu documentația stabilite de lege.
Este important însă de înțeles ce NU înseamnă această schimbare.
„Fără autorizație” nu înseamnă automat fără proiect, fără specialiști, fără documente, fără respectarea normelor de securitate sau fără respectarea regulilor condominiului.
Noul Cod nu transformă renovarea într-o activitate complet liberă, ci creează o procedură administrativă mai simplă pentru anumite intervenții bine delimitate.
Înainte de baros, întreabă un specialist
Una dintre cele mai periculoase presupuneri este că proprietarul poate recunoaște singur un perete structural după grosime.
Nu este suficient.
Sistemul structural diferă de la o clădire la alta.
Un bloc cu cadre din beton armat nu se comportă identic cu o construcție realizată cu pereți structurali, iar simpla aparență a unui zid nu spune întotdeauna ce funcție are acesta.
În plus, pereții și ghenele pot ascunde instalații, coloane sau alte elemente comune ale condominiului.
De aceea, înainte de o demolare sau de o recompartimentare importantă, proprietarul ar trebui să consulte documentația tehnică și un arhitect, inginer structurist ori alt specialist competent.
Costul unei asemenea verificări este incomparabil mai mic decât costul remedierii unei intervenții greșite.
Blocurile vechi: problema nu este doar ce vrei să faci tu
În cazul blocurilor construite cu zeci de ani în urmă apare o dificultate suplimentară: proprietarul nu știe întotdeauna ce intervenții au fost făcute înainte.
În apartamentul cumpărat pot exista goluri executate ulterior, pereți eliminați, instalații mutate sau recompartimentări care nu mai corespund proiectului inițial.
La fel de important, pot exista intervenții în alte apartamente ale clădirii.
De aceea, la renovările ample ale unui bloc vechi, evaluarea tehnică nu ar trebui să pornească exclusiv de la releveul apartamentului, ci de la situația reală a construcției.
Pentru imobilele vulnerabile seismic, monumentele istorice și clădirile aflate în zone protejate pot exista condiții suplimentare, astfel încât proprietarul nu trebuie să presupună că procedura simplificată este disponibilă în orice situație.
Nici blocul nou nu înseamnă că poți muta pereții după bunul plac
O clădire construită recent nu este automat mai „liberă” la recompartimentare.
Și într-un bloc nou trebuie verificat sistemul structural și proiectul clădirii.
Pereții pot avea funcții diferite, iar prin apartament pot trece instalații care nu aparțin exclusiv proprietarului.
Legea nr. 196/2018 stabilește că proprietarul poate face modificări în proprietatea individuală numai fără a pune în pericol integritatea structurală a condominiului, rezistența mecanică, stabilitatea și siguranța clădirii și fără a afecta buna funcționare a instalațiilor.
Aceeași lege spune că structura de rezistență, fațadele și numeroase instalații care deservesc condominiul fac parte din proprietatea comună.
Prin urmare, „este în apartamentul meu” nu înseamnă neapărat „este exclusiv al meu”.
Zidul dintre două apartamente este o situație diferită
O atenție specială trebuie acordată pereților care despart două proprietăți.
Potrivit Legii nr. 196/2018, zidurile care separă proprietățile individuale și/sau părțile comune sunt proprietate comună.
Legea stabilește reguli speciale chiar și atunci când zidul dintre două apartamente nu face parte din structura de rezistență: reamplasarea sa presupune acordul proprietarilor respectivi și respectarea procedurilor tehnice și administrative prevăzute de lege.
Pentru zidurile dintre proprietatea individuală și proprietatea comună, condițiile sunt și mai stricte.
Așadar, procedura simplificată introdusă de noul Cod pentru anumite compartimentări ușoare nu trebuie confundată cu libertatea de a muta peretele comun cu vecinul sau cu casa scării.
Poți muta bucătăria sau baia?
Aici problema este mai complicată decât mutarea unui perete.
Schimbarea poziției unei bucătării sau băi poate presupune intervenții în:
- instalația de apă;
- canalizare;
- gaze;
- ventilație;
- încălzire;
- instalațiile electrice.
O parte dintre aceste instalații poate aparține proprietății comune sau poate deservi mai multe apartamente.
Legea nr. 196/2018 prevede reguli speciale pentru modificarea instalațiilor comune și, în anumite situații, solicită documentație tehnică, intervenția furnizorilor și aprobările asociației sau ale proprietarilor afectați.
De aceea, mutarea bucătăriei sau băii trebuie analizată după lucrările efective pe care le presupune.
Simplul fapt că toate modificările se produc „în interiorul apartamentului” nu înseamnă că sunt automat exceptate de la reguli.
Închiderea balconului: o schimbare majoră din 25 august
Balconul este unul dintre exemplele în care noul Cod schimbă semnificativ procedura.
În regimul Legii nr. 50/1991, închiderea balcoanelor sau logiilor este legată de autorizarea lucrării.
Din 25 august 2026, noul Cod include, în anumite condiții, închiderea unitară a logiilor și balcoanelor la locuințele colective între intervențiile ce pot intra în procedura simplificată.
Cuvântul important este însă „unitară”.
Proprietarul nu primește dreptul de a transforma după bunul plac aspectul exterior al apartamentului.
Fațada blocului nu este proprietatea exclusivă a locatarului
Legea nr. 196/2018 este foarte clară în această privință.
La imobilele colective multietajate, modificarea aspectului fațadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, pe baza unei documentații tehnice elaborate în condițiile legii.
Înaintea modificării aspectului fațadei, președintele asociației trebuie să solicite autorității locale informațiile și restricțiile referitoare la culoare, aspect, materiale și celelalte condiții stabilite prin reglementările urbanistice locale.
Fațadele sunt, de altfel, enumerate de Legea nr. 196/2018 printre părțile comune ale condominiului.
Prin urmare, faptul că noul Cod simplifică procedura administrativă pentru anumite închideri de balcoane nu elimină regulile condominiului și cerința privind aspectul unitar al clădirii.
Schimbarea ferestrelor: când nu ai nevoie de autorizație
Înlocuirea tâmplăriei exterioare poate intra în categoria lucrărilor care nu necesită autorizație atunci când sunt respectate condițiile legale.
Situația este însă cu totul alta dacă proprietarul lărgește golul unei ferestre, transformă fereastra într-o ușă, intervine asupra structurii sau schimbă semnificativ configurația fațadei.
Mai mult, pentru monumente istorice, clădiri cu regim special sau imobile aflate în zone protejate pot exista restricții și avize suplimentare.
Așadar, schimbarea ferestrei și modificarea golului ferestrei sunt două lucrări juridic diferite.
Acordul asociației nu ține locul actelor cerute de primărie
Există o confuzie frecventă la bloc: proprietarul îi spune președintelui ce vrea să facă, primește o semnătură sau acordul vecinilor și consideră că lucrarea este legală.
Nu funcționează așa.
Dacă legislația în construcții cere autorizație, notificare, proiect sau alte documente, acordul asociației nu le poate înlocui.
Dar regula funcționează și invers.
Faptul că proprietarul a îndeplinit procedura administrativă cerută de Cod nu îi permite să ignore drepturile celorlalți coproprietari sau regimul proprietății comune.
Legea nr. 196/2018 stabilește separat condițiile în care pot fi modificate elemente comune ale condominiului, instalațiile comune, zidurile dintre proprietăți sau alte elemente ale clădirii.
Primăria și asociația nu se substituie una alteia.
Ce riști dacă începi lucrarea fără actele necesare
Ideea că proprietarul poate face mai întâi lucrarea și „rezolvă actele după” este una dintre cele mai riscante.
Executarea fără respectarea procedurii legale poate duce, în funcție de situație, la sancțiuni, oprirea lucrărilor și obligația de a remedia ori desființa intervenția.
Noul Cod introduce și o procedură de regularizare pentru anumite construcții sau lucrări realizate fără actele necesare, dar regularizarea nu trebuie confundată cu un drept automat de a păstra orice lucrare executată ilegal.
Este necesară îndeplinirea condițiilor tehnice și urbanistice stabilite de lege.
Cu alte cuvinte, plata unei amenzi nu transformă automat o lucrare nelegală într-una legală.
Cea mai ieftină procedură de „intrare în legalitate” rămâne, de fapt, respectarea regulilor înainte de începerea șantierului.
Renovarea ilegală poate crea probleme la vânzarea apartamentului
O recompartimentare făcută fără documentele necesare poate deveni o problemă la mult timp după terminarea renovării.
Dacă situația reală a apartamentului nu mai corespunde documentației cadastrale, proprietarul poate avea nevoie de actualizarea actelor.
Neconcordanțele pot conta și în cazul unei vânzări sau al unei finanțări bancare, mai ales dacă evaluatorul ori cumpărătorul constată că apartamentul are o configurație diferită față de documentația disponibilă.
Nu orice modificare conduce automat la blocarea tranzacției, dar o intervenție nelegală poate presupune documentații suplimentare, costuri și necesitatea regularizării sau chiar a readucerii spațiului la situația permisă de lege.
Legea nr. 196/2018 obligă, de asemenea, proprietarii să comunice anumite modificări de suprafață și să introducă schimbările relevante în documentația tehnică a construcției.
Două regimuri în august 2026: verifică data înainte să începi lucrările
Pentru proprietarii care renovează chiar în această perioadă există o particularitate importantă.
Până la 24 august 2026 inclusiv, se aplică actualul sistem bazat pe Legea nr. 50/1991.
Din 25 august 2026, intră în vigoare Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor adoptat prin Legea nr. 169/2026, care abrogă Legea nr. 50/1991 și introduce procedura de notificare pentru anumite lucrări.
De aceea, proprietarul care începe o recompartimentare în august trebuie să verifice nu numai natura lucrării, ci și regimul juridic aplicabil procedurii sale.
Regula de aur: înainte să dărâmi, află în ce categorie se află lucrarea
După 25 august 2026, renovările unui apartament pot fi privite practic în trei categorii.
Lucrările obișnuite de întreținere și finisaj pot fi efectuate, în condițiile prevăzute de lege, fără autorizație.
Anumite intervenții cu impact redus, inclusiv unele compartimentări interioare nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare, pot intra în noua procedură simplificată de notificare.
Intervențiile structurale, lucrările care afectează elemente comune și cele care nu îndeplinesc condițiile procedurii simplificate rămân supuse cerințelor tehnice și administrative corespunzătoare.
Iar în cazul unui apartament la bloc există permanent o a doua limită: dreptul proprietarului asupra locuinței se oprește acolo unde începe siguranța clădirii, proprietatea comună și dreptul vecinilor.
De aceea, înainte să întrebi cât costă să dărâmi un perete, întrebarea decisivă este alta: „Am voie să îl dărâm și ce trebuie să fac înainte?”
Răspunsul obținut înainte de începerea șantierului poate salva proprietarul nu numai de amenzi și cheltuieli suplimentare, ci și de riscul unei intervenții care afectează siguranța întregului bloc.
